STJ decide que dívidas condominiais podem ser cobradas mesmo durante recuperação judicial

Uma empresa em recuperação judicial pode ser cobrada por dívidas de condomínio constituídas antes de ingressar com o pedido de recuperação? A questão, que gerava divergências na jurisprudência, foi enfrentada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Tema Repetitivo 1.391.

O entendimento estabelece que as despesas condominiais não se submetem aos efeitos do plano de recuperação judicial, independentemente da data de constituição do débito, permitindo que os condomínios busquem a satisfação desses créditos pela via judicial própria.

A decisão traz repercussões relevantes para a gestão condominial, a recuperação de créditos e o planejamento financeiro de empresas em dificuldades econômicas.

O que decidiu o STJ sobre as dívidas condominiais?

Ao julgar os Recursos Especiais nº 2.203.524/RJ, 2.206.633/PR e 2.206.292/RJ, em 13 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ fixou entendimento sobre a natureza jurídica das despesas condominiais devidas por empresas submetidas à recuperação judicial.

A controvérsia consistia em definir se os débitos constituídos anteriormente ao pedido de recuperação deveriam integrar o concurso de credores ou se poderiam continuar sendo exigidos independentemente do procedimento recuperacional.

Por maioria, prevaleceu o entendimento do ministro Raul Araújo, relator para os acórdãos, reconhecendo que as obrigações condominiais possuem características próprias que justificam seu tratamento extraconcursal.

Com isso, o STJ estabeleceu que tais débitos não se submetem ao plano de recuperação judicial e podem ser executados perante o juízo cível competente, respeitadas as limitações relativas à constrição de bens essenciais à atividade empresarial.

Por se tratar de julgamento realizado sob o rito dos recursos repetitivos, a orientação deve ser observada pelos juízes e tribunais em casos semelhantes, conforme o artigo 927, inciso III, do Código de Processo Civil.

Créditos concursais e extraconcursais: qual é a diferença?

Para compreender os efeitos da decisão, é necessário distinguir duas categorias de créditos no âmbito da recuperação judicial.

Os créditos concursais, em regra, são aqueles existentes na data do pedido de recuperação judicial e que se submetem ao respectivo procedimento, observadas as exceções legais. Sua satisfação ocorre segundo as condições aplicáveis ao processo recuperacional e, quando pertinente, ao plano aprovado.

Já os créditos extraconcursais não se submetem aos efeitos do plano de recuperação judicial, preservando regime próprio de exigibilidade.

O artigo 49, caput, da Lei nº 11.101/2005 estabelece, como regra geral, a sujeição à recuperação judicial dos créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos.

Entretanto, o STJ concluiu que essa regra temporal não prevalece, no caso das despesas condominiais, sobre a natureza específica da obrigação e sua vinculação à conservação do patrimônio imobiliário.

Assim, a classificação extraconcursal reconhecida pelo Tribunal alcança inclusive as cotas condominiais vencidas antes do pedido de recuperação judicial.

Por que as despesas condominiais receberam tratamento diferenciado?

O principal fundamento adotado pelo STJ está relacionado à natureza propter rem das obrigações condominiais.

Essa expressão jurídica identifica obrigações vinculadas à titularidade de determinado bem, e não exclusivamente à relação pessoal entre credor e devedor.

No caso dos condomínios edilícios, o dever de contribuir para as despesas comuns decorre da vinculação jurídica com a unidade imobiliária.

O artigo 1.345 do Código Civil estabelece a responsabilidade do adquirente da unidade pelos débitos condominiais do alienante, inclusive multas e juros moratórios, evidenciando a estreita relação entre a obrigação e o imóvel.

Além disso, as contribuições condominiais destinam-se ao custeio de despesas indispensáveis à manutenção das áreas comuns, à segurança, à conservação e à administração do edifício.

Durante o julgamento, prevaleceu a compreensão de que permitir a sujeição dessas despesas ao plano recuperacional poderia transferir aos demais condôminos o ônus financeiro decorrente da inadimplência da empresa em recuperação.

Outro fundamento relevante foi a aplicação analógica do artigo 84, inciso III, da Lei nº 11.101/2005, relativo às despesas necessárias à administração dos ativos no processo falimentar.

Embora o dispositivo esteja inserido na disciplina da falência, a Segunda Seção entendeu que sua finalidade também justifica, por analogia, o tratamento extraconcursal das despesas condominiais na recuperação judicial.

A conclusão procura conciliar a preservação da atividade empresarial com a necessidade de manutenção do patrimônio imobiliário e do funcionamento regular do condomínio.

O condomínio pode executar a dívida diretamente na Justiça?

Sim. Conforme a tese firmada no Tema 1.391, o condomínio pode promover a execução de créditos condominiais no juízo cível competente, mesmo que a empresa devedora esteja submetida à recuperação judicial.

Isso significa que o credor não precisa aguardar o cumprimento do plano recuperacional para exigir judicialmente os valores abrangidos pelo entendimento.

O Código de Processo Civil, em seu artigo 784, inciso X, reconhece como título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, desde que previstas na convenção ou aprovadas em assembleia geral e documentalmente comprovadas.

Dessa forma, preenchidos os requisitos legais, o condomínio poderá utilizar o procedimento de execução para buscar a satisfação da obrigação.

Entretanto, o reconhecimento da natureza extraconcursal não significa que todos os atos de constrição patrimonial estejam automaticamente autorizados.

O STJ ressalvou a competência do juízo da recuperação judicial para controlar atos constritivos incidentes sobre bens essenciais à continuidade das atividades empresariais.

Portanto, a cobrança judicial pode prosseguir, mas determinadas medidas patrimoniais poderão exigir análise específica, considerando a preservação da empresa e as circunstâncias concretas.

Quais são os impactos para condomínios e empresas?

A definição do STJ proporciona maior segurança jurídica para os condomínios que possuem créditos contra empresas em recuperação judicial.

Na prática, o entendimento permite que essas entidades adotem medidas de cobrança sem a necessidade de submeter os respectivos débitos às condições do plano de recuperação.

Para síndicos e administradoras, a decisão reforça a importância de manter controles atualizados sobre inadimplência, documentação comprobatória das despesas, deliberações assembleares e histórico de cobrança.

A iniciativa pode contribuir para reduzir os efeitos da inadimplência prolongada sobre o orçamento condominial, especialmente quando os valores em aberto comprometem o custeio das atividades essenciais.

Por outro lado, as empresas em recuperação judicial deverão considerar as despesas condominiais em seu planejamento financeiro, tendo em vista que tais obrigações não serão automaticamente renegociadas pelas condições do plano recuperacional.

A decisão também exige atenção dos profissionais responsáveis pela condução da recuperação judicial, especialmente quanto à identificação desses créditos e à adoção de medidas que evitem conflitos entre a execução individual e a preservação dos bens essenciais ao funcionamento da empresa.

A decisão também alcança dívidas anteriores à recuperação judicial?

Sim. Esse é precisamente um dos aspectos centrais do julgamento.

Antes da uniformização promovida pela Segunda Seção, havia divergência entre entendimentos jurisprudenciais sobre a aplicação do critério temporal previsto no artigo 49 da Lei nº 11.101/2005.

Uma das posições considerava que as despesas condominiais anteriores ao pedido de recuperação deveriam se submeter ao procedimento recuperacional, em razão da data de constituição do crédito.

Entretanto, ao julgar o Tema 1.391, o STJ privilegiou a natureza jurídica da obrigação condominial e sua finalidade de preservação do imóvel.

Consequentemente, o fato de o débito condominial ser anterior ao pedido de recuperação judicial não é suficiente para submetê-lo ao plano recuperacional.

O entendimento também afasta, para essa hipótese específica, a aplicação do critério temporal estabelecido no Tema Repetitivo 1.051 do próprio STJ, relativo à identificação do fato gerador dos créditos sujeitos à recuperação judicial.

Conclusão

A decisão da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 1.391, representa importante definição jurisprudencial sobre a cobrança de despesas condominiais de empresas em recuperação judicial.

Ao reconhecer a natureza extraconcursal desses créditos, inclusive quando constituídos antes do pedido recuperacional, o Tribunal fortaleceu a proteção do equilíbrio financeiro dos condomínios e estabeleceu parâmetros mais claros para o exercício do direito de cobrança.

O entendimento, contudo, não afasta a necessidade de observar as competências do juízo recuperacional quanto aos atos de constrição sobre bens essenciais à atividade empresarial.

Para condomínios e empresas, a orientação reforça a importância de uma gestão preventiva das obrigações, acompanhada de análise jurídica adequada às particularidades de cada situação.

Referências jurídicas

Jurisprudência

• Superior Tribunal de Justiça. Segunda Seção. Tema Repetitivo nº 1.391. REsp 2.203.524/RJ; REsp 2.206.633/PR; REsp 2.206.292/RJ. Julgamento em 13 de maio de 2026. Relator para acórdão: ministro Raul Araújo.
• Superior Tribunal de Justiça. Informativo de Jurisprudência nº 889, de 19 de maio de 2026.
• Superior Tribunal de Justiça. Notícia institucional de 27 de outubro de 2026: “Débitos condominiais anteriores à recuperação judicial são créditos extraconcursais”.

Legislação

• Lei nº 11.101/2005 — artigos 47, 49 e 84, inciso III.
• Lei nº 10.406/2002 (Código Civil) — artigos 1.336, inciso I, e 1.345.
• Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil) — artigos 784, inciso X, e 927, inciso III.

Conteúdo jurídico informativo. A aplicação do entendimento a situações concretas depende da análise das particularidades do caso.

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